¿Es ahora un buen momento para refinanciar tu hipoteca?

Después de dos años y medio de luchar contra las tasas de interés más altas en un esfuerzo por frenar la inflación, el ciclo se está revirtiendo. Se espera que la Reserva Federal reduzca su tasa de interés clave en su reunión del 18 de septiembre.

Sin embargo, la tasa de fondos federales no es el único impulsor de las tasas hipotecarias. ¿Bajarán finalmente significativamente las tasas de los préstamos hipotecarios? Si es así, ¿qué tan rápido y hasta dónde llegan?

La conclusión para los propietarios de viviendas: ¿Es ahora un buen momento para refinanciar su hipoteca?

El efecto de la Fed en los tipos hipotecarios

La Fed utiliza los tipos de interés a corto plazo para influir en los mercados de bonos y dirigir la economía. Al subir la tasa de fondos federales, su objetivo es revertir los altos precios al reducir la demanda de los consumidores. Ahora que la inflación se está moderando, el banco central comenzará a bajar las tasas de interés para amortiguar la desaceleración de la nación.

Las tasas de interés más bajas impregnarán la economía durante un período de tiempo, lo que resultará en rendimientos más bajos de los bonos del Tesoro. Y esa es la clave. Los movimientos del Tesoro a 10 años reflejan las tasas hipotecarias. No es una relación de tasa de interés uno a uno; puede haber una diferencia de 2% a 3% entre las tasas del Tesoro y las hipotecarias. Pero los movimientos direccionales están coordinados.

Es decir, a medida que la Fed baja las tasas a corto plazo, las tasas a largo plazo eventualmente siguen.

Entonces, ¿qué tan bajas serán las tasas hipotecarias?

La mayoría de los observadores del mercado hipotecario esperan que las tasas de los préstamos hipotecarios posiblemente caigan por debajo del 6% para fines de 2025, pero es probable que las tasas hipotecarias suban por encima y por debajo de ese nivel mientras tanto.

¿Fue un gemido? ¿Querías escuchar el número mágico del 3%?

Piénsalo de esta manera: 6% es una buena tasa de interés cuando consideras que el promedio de 50+ años para las tasas hipotecarias es más del 7.5%. Las tasas estaban en el rango del 7% en 1971, cuando Freddie Mac comenzó a llevar registros.

La regla general para los refis

En asuntos financieros, las personas a menudo buscan respuestas fáciles. Ahí es donde a menudo entra en juego la orientación de la «regla general». ¿Cuánto dinero necesitas para jubilarte? ¿Qué porcentaje de su cartera de jubilación puede gastar anualmente de manera segura?

Lo mismo ocurre con las tasas hipotecarias. La pregunta a menudo es: ¿Cuánto deben bajar las tasas de interés antes de que deba refinanciar un nuevo préstamo hipotecario?

En el pasado, la estimación fácil era del 2%. Luego, cuando bajaron las tasas, fue del 1%. Hemos visto a los prestamistas hipotecarios decir que una caída de medio punto, o incluso un cuarto de punto, en las tasas de interés puede hacer que valga la pena una refinanciación.

Todas las respuestas fáciles son en su mayoría solo ruido. Como todas las reglas generales, una solución rápida no suele ser la respuesta correcta. Cualquier decisión financiera necesita una respuesta derivada de las matemáticas reales.

¿Es ahora un buen momento para refinanciar? 5 pasos para saber la respuesta

Este es el proceso de cinco pasos para tomar una buena decisión cuando se trata de refinanciar su hipoteca:

1. Conozca su tasa de interés actual, su pago mensual y su puntaje de crédito.
2. Determine si refinanciará el saldo de su préstamo o si prefiere un refinanciamiento con retiro de efectivo.
3. ¿Refinanciará por un plazo de préstamo que sea igual o más corto que el tiempo restante de su hipoteca actual? (Preferido.) ¿O extenderá su deuda? (No es preferible, pero es una opción que vale la pena en ciertas circunstancias).
4. Obtenga una estimación de los costos de cierre de su refinanciamiento de un prestamista hipotecario (o preferiblemente dos o más).
5. Determine cuánto tiempo tomará recuperar esos nuevos costos del préstamo con sus ahorros mensuales a una tasa de interés más baja. Ese es el punto de equilibrio. ¿Es igual o menor que el tiempo que planea permanecer en su casa actual? Bien. ¿Más tiempo? Mal.

Ahora tienes la respuesta a la pregunta: ¿Es un buen momento para refinanciar tu hipoteca actual?

Se avecina un atraso en la refinanciación

Las tasas no tendrán que bajar mucho para desencadenar una pequeña ola de refinanciamiento.

En junio de 2024, la empresa de tecnología inmobiliaria CoreLogic estimó que había 579.000 millones de dólares en saldos hipotecarios con un tipo de interés de entre el 6,75% y el 7,5%. Otros 157.000 millones de dólares estaban en o por encima del 7,5%.

Eso es un total de $736 mil millones en hipotecas que pronto podrían obtener un alivio de la tasa con un refinanciamiento.

¿Es ahora un buen momento para refinanciar tu hipoteca? Preguntas frecuentes

¿El recorte de tasas de la Fed hará que las tasas hipotecarias bajen aún más?

Los analistas creen que el primer recorte de tasas en el nuevo ciclo de la Fed de bajar las tasas de interés ya está integrado en las tasas hipotecarias, aunque las tasas podrían seguir bajando después de la reunión del 18 de septiembre. Se necesitarán una serie de movimientos de tasas más bajas para tener un impacto significativo en las tasas hipotecarias.

¿Es una buena idea refinanciar una casa en este momento?

Puede ser. Incluso si está en el margen de una mejora en la tasa hipotecaria, hay muchas buenas razones para refinanciar. Por un lado, los estadounidenses tienen un valor récord de $33 billones en valor neto de la vivienda, por lo que muchos pueden optar por un refinanciamiento con desembolso de efectivo, o una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria, para acceder a ese valor para mejoras en el hogar u otras necesidades de efectivo.

¿Cuál es el lado negativo de la refinanciación hipotecaria?

El costo del refinanciamiento no es barato. Pagarás entre el 2% y el 6% del total del préstamo en comisiones de originación y costes de cierre. Y si extiende el plazo de su préstamo cuando refinancia, pagará muchos más intereses durante la vida del préstamo. Incluso los refinanciamientos sin costo de cierre tienen sus pros y sus contras. Considera todas tus opciones antes de lanzarte a una refinanciación.