6 ocasiones en las que tiene sentido refinanciar tu hipoteca

Si las tasas de interés no están a su favor para un refinanciamiento en este momento, puede pensar que no tiene suerte. Pero decidir cuándo refinanciar una hipoteca va mucho más allá de mirar las tasas de interés.

Aquí hay seis razones por las que podría ser un buen momento para refinanciar su hipoteca.

Cuándo refinanciar una hipoteca: 6 buenas razones

Su situación financiera particular determinará si el refinanciamiento tiene sentido financiero.

Los buenos momentos para refinanciar una casa pueden incluir:

1. Cuando las tasas de interés han caído por debajo de la tasa hipotecaria actual lo suficiente como para justificar el pago de los costos de cierre del refinanciamiento. Eso también le da la opción de un pago mensual más bajo.
2. Cuando su puntaje de crédito ha mejorado significativamente desde que cerró su préstamo hipotecario. Ahora, un nuevo préstamo podría generarle una mejor tasa de interés hipotecaria.
3. Cuando desee un nuevo plazo de préstamo, ya sea uno más corto para ahorrar intereses totales durante la vigencia del préstamo y pagar su casa antes, o uno más largo para reducir sus pagos mensuales.
4. Cuando desee aprovechar el valor neto de su vivienda.
5. Cuando se quiere eliminar el seguro hipotecario.
6. Cuando desea cambiar una hipoteca de tasa ajustable por un préstamo de tasa fija. O al revés.

A continuación, profundizaremos en cada uno de estos escenarios.

Cuándo refinanciar: Las tasas de interés han bajado

La razón más obvia de todas para refinanciar una hipoteca: cuándo puede reducir su tasa de interés.

Pero tenga cuidado cuando comience a comparar las tasas entre los prestamistas: las tasas de refinanciamiento suelen ser más altas que las tasas de compra, por lo que las tasas anunciadas que promueven los prestamistas, o las tasas hipotecarias que se muestran en la cobertura de noticias, pueden no ser la tasa de refinanciación para la que realmente calificará.

Cuándo refinanciar: Su puntaje de crédito ha mejorado

Si ha estado haciendo pagos puntuales de su hipoteca, su puntaje de crédito puede haber mejorado significativamente desde que compró su casa. Revisa tu puntaje para ver en qué punto se encuentra.

Luego, compare el rango de su puntaje de crédito con la tabla a continuación. Cada fila generalmente representa un cambio promedio en la tasa de interés. Por ejemplo, de la fila inferior a la fila superior representa una diferencia de más del 1,5% en la tasa de interés. Para determinar tus ahorros en la tasa de interés a partir de un puntaje de crédito mejorado, ubica la fila de tu puntaje anterior y luego suma los ahorros en la tasa de interés de cada fila por encima de tu puntaje original.

Digamos que su puntaje era de 620 a 639 cuando compró su casa, y ahora está en el rango de 660 a 679. En este caso, es posible que reduzca su tasa de interés en casi un punto completo solo porque su puntaje de crédito mejoró. (Se calcula sumando las dos filas de mejora: 0,55 + 0,43 = 0,98).

Con una hipoteca a 30 años por $300,000, su puntaje de crédito mejorado podría ahorrarle más de $72,000 en intereses durante la vigencia del préstamo.

Use la calculadora de ahorros para préstamos FICO para calcular los números de su puntaje de crédito.

Cuándo refinanciar: Cambiar el plazo del préstamo

Otra razón para refinanciar su hipoteca es obtener un plazo más corto. Refinancie su préstamo de 30 a 15 años, y a las tasas de interés recientes, podría ahorrar alrededor de 0.88% en su hipoteca de tasa fija. (A mediados de septiembre de 2024, la tasa promedio a 30 años era del 6.20% y la tasa de los préstamos a 15 años era del 5.27%, según Freddie Mac).

Se trata de una estrategia de creación de riqueza a largo plazo. Por ejemplo, en ese préstamo de $300,000 que mencionamos anteriormente, el pago mensual de su hipoteca aumenta en aproximadamente $578, pero paga su casa en la mitad del tiempo. Y ahorre más de $227,000 en intereses.

Y no tiene por qué ser de 30 años a 15. Es posible que haga los números al pasar de un plazo de préstamo de 30 años a un plazo de 20 años. O, si eres un defensor de la independencia financiera (FIRE para jubilarse anticipadamente), considera pasar de 30 a 10.

También podría considerar extender el plazo del préstamo. Tal vez desee reducir su pago mensual para tener un respiro en su presupuesto. Luego, puede usar los ahorros mensuales para pagar algunas deudas con intereses altos.

Cuándo refinanciar: Cómo aprovechar el valor neto de su vivienda

Cuando el valor de la propiedad aumenta, o cuando ha estado en su casa el tiempo suficiente para obtener algo de plusvalía, puede ser un buen momento para refinanciar.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su préstamo hipotecario original por uno nuevo, lo que le permite embolsarse parte del valor de su casa.

Si las tasas de refinanciamiento actuales son más altas que la tasa hipotecaria existente, puede omitir una refinanciación con retiro de efectivo y considerar una línea de crédito con garantía hipotecaria o un préstamo con garantía hipotecaria en su lugar. Dado que las HELOC y las HEL son segundas hipotecas, no pierde la tasa de interés más baja de su préstamo actual.

Cuándo refinanciar: Eliminar el seguro hipotecario

Si usted dio menos del 20% de enganche cuando compró su casa y obtuvo un préstamo convencional, ha estado pagando un seguro hipotecario privado (PMI). Una vez que tenga el 20% del capital de su vivienda, debe presentar, por escrito, una solicitud para que su prestamista o administrador hipotecario cancele el seguro hipotecario. Bastante simple, ¿verdad?

No debería ser un problema, a menos que el prestamista haya estado pagando las primas de su seguro hipotecario. Algunos prestamistas pueden ofrecer pagar el seguro hipotecario a cambio de una tasa de interés ligeramente más alta. En ese caso, deberá considerar un refinanciamiento hipotecario para eliminar ese seguro hipotecario pagado por el prestamista.

También es posible que desee eliminar las primas de seguro hipotecario de la FHA mediante el refinanciamiento en una hipoteca convencional.

Cuándo refinanciar una hipoteca: intercambio de ARM y préstamos a tasa fija

Puede haber razones estratégicas para refinanciar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) a un préstamo de tasa fija, o viceversa.

Es posible que desee refinanciar de una ARM a un préstamo de tasa fija

Tal vez conseguiste una hipoteca de tasa ajustable cuando las tasas de interés estaban subiendo. Ahora, a medida que el ciclo de tasas de interés comienza a revertirse, es posible que pronto vea una tasa hipotecaria que desee asegurar. Ahí es cuando podrías considerar refinanciar de una hipoteca ARM a una hipoteca de tasa fija.

¿O es un buen momento para considerar una hipoteca de tasa ajustable?

Lo contrario también podría ser cierto. Es posible que actualmente tenga un préstamo de tasa fija a una tasa de interés ligeramente más alta de lo que le gustaría. A medida que caen las tasas de interés, las tasas introductorias de ARM también caen.

Si planea quedarse en su casa solo unos años más, un ARM puede ser una solución perfecta. Considere refinanciar su préstamo a una ARM con un período de tasa introductoria baja que coincida aproximadamente con el tiempo que permanecerá en la casa. Cuando se muda a un nuevo lugar, puede ver cómo se ven las tasas de interés y tal vez considerar volver a un préstamo de tasa fija para su próxima casa.

Una nota importante: las tasas introductorias de ARM no siempre son más bajas que las tasas fijas de los préstamos. Antes de obtener una hipoteca de tasa ajustable, asegúrese de buscar algunos prestamistas para obtener la mejor tasa.

Si tiene un préstamo respaldado por el gobierno, el refinanciamiento es aún más fácil

Los préstamos de la FHA tienen incentivos especiales para los propietarios de viviendas que buscan refinanciar. También lo hacen las hipotecas del VA, que son para prestatarios con una conexión militar, y los préstamos del USDA para prestatarios de ingresos bajos a moderados que compran en áreas rurales. Las tres hipotecas respaldadas por el gobierno ofrecen un financiamiento «simplificado», lo que significa menos papeleo y un tiempo de respuesta más rápido.

Los programas de refinanciamiento simplificados tienen ciertas restricciones, así que hable con un prestamista que se especialice en préstamos de la FHA, préstamos del VA o préstamos del USDA para conocer sus opciones.

¿Qué más debe tener en cuenta al refinanciar su casa?

¿Cree que está listo para refinanciar? Asegúrate de que es un buen momento para cambiar tu hipoteca por una nueva teniendo en cuenta estos plazos importantes:

El período de tenencia de su hipoteca. Algunos tipos de préstamos hipotecarios requieren que esperes un período de tiempo antes de refinanciar. Los períodos de tenencia de la hipoteca pueden variar según el tipo de préstamo y el prestamista, desde seis meses hasta 210 días.

¿Cuál es tu período de equilibrio? Según Freddie Mac, el costo promedio de un refinanciamiento es de alrededor de $5,000. (Aunque depende de varios factores, como el valor y la ubicación de su casa). Cuando esté listo para explorar un refinanciamiento, determine cuánto le costará y luego calcule su período de equilibrio.

Así es como lo hace: Tome sus costos totales de cierre y divídalos por los ahorros mensuales obtenidos al refinanciar a un pago hipotecario más bajo. Por ejemplo, si ahorra $250 mensuales en su pago y paga $5,000 en costos de cierre, tardará 20 meses en alcanzar el punto de equilibrio (5000 / 250 = 20).

¿Cuándo crees que podrías querer mudarte de nuevo? El momento de su próximo movimiento juega un papel importante en la viabilidad de un refinanciamiento. Ciertamente, no querrá refinanciar si se mudará antes del final de su período de equilibrio.

¿Es este un buen momento para ti financieramente? Esto requiere una revisión de sus finanzas personales, sus metas financieras a largo plazo y las decisiones de calidad de vida. ¿Tiene un buen trabajo, no está buscando mudarse pronto y tiene una buena estrategia de refinanciamiento en mente? Podría ser el momento de reemplazar su préstamo actual.

Cuándo refinanciar una hipoteca: preguntas frecuentes

¿En qué momento no vale la pena refinanciar?

Es probable que un refinanciamiento no valga la pena si el beneficio financiero es menor que los costos de refinanciamiento. Una refinanciación también puede ser una pérdida de tiempo y dinero si te mudas antes de alcanzar el punto de equilibrio en los costos de cierre. Además, si agrega más años a su pago, estará endeudado por más tiempo y pagará una mayor cantidad de intereses. Ese no es un gran plan de creación de riqueza.

¿Con qué frecuencia se puede refinanciar?

Puede refinanciar una hipoteca con la frecuencia con la que un prestamista apruebe su solicitud. No hay ningún límite impuesto por las autoridades gubernamentales. (Excepto por los tiempos de «condimento» que se mencionan a continuación).

¿Cuánto tiempo debe tener una hipoteca antes de refinanciar?

Por lo general, deberá estar en su casa de seis meses a un año antes del refinanciamiento. Algunos préstamos del gobierno tienen tiempos de «maduración» aún más largos. Sin embargo, ciertos tipos de préstamos no tienen período de espera. Pídele a tu prestamista detalles sobre tu préstamo específico.

¿Cuál es la desventaja de la refinanciación?

La mayor desventaja de la refinanciación pueden ser los costos de cierre, que pueden ser del 2% al 6% del monto del nuevo préstamo. Un golpe temporal a su puntaje de crédito también es una posibilidad. Extender el plazo del préstamo y pagar más intereses también puede ser un resultado negativo.

¿Cuánto cuesta refinanciar?

Los costos de cierre oscilan entre el 2% y el 6%. Entonces, en una hipoteca de $300,000, eso puede ser de $6,000 a $18,000. Los costos de cierre de un refinanciamiento con retiro de efectivo pueden ser más altos.